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「高齢者不動産オーナー」の抱えるリスクとは?

≪目次≫
1.誰にでも、認知症は突然やってくる
2.オーナーが認知症になったら、どうなる?
3.リスク回避の為の家族信託スキーム

 

皆さんの中に、ご自身で、またはご両親が賃貸不動産オーナーをされている方はいらっしゃいますか?

人生100年時代と言われている現代社会で、退職後の年金以外の収入源として、賃貸不動産オーナーになるという選択肢があります。

立地条件にはよりますが、実物資産という事で株式投資等よりもローリスクだ、との考えで始める方が一定数いるようです。

事実として、ある程度安定的な収入が見込める賃貸不動産を運用する事で、ご自身やご両親が例えば介護施設に入居する事になった際にも、入居その他の費用の捻出に、強力な後ろ盾になるでしょう。

そんな魅力的な賃貸不動産オーナーですが、高齢者の方がオーナーとなっている事で、実は大きなリスクが潜んでいることをご存知でしたか?

 

1.誰にでも、認知症は突然やってくる



現在、認知症と診断されている、またはその疑いのある方が、そもそもどのくらいの規模なのかを把握している方は、どれくらいいるでしょう。

厚生労働省の資料によると、65歳以上の認知症患者の推定者は、2020年で約602万人程、2025年には約700万人にものぼると推測されており、高齢者の5人に1人が認知症である、と言われています。

怖い事に、最初は「軽い物忘れやうっかりミスが続くな。。」、といった比較的軽いものが、突然、自分の住所や電話番号を忘れてしまう、などと段階的ではなくいきなり重症化するといったケースが、意外と少なくないようです。

 

2.オーナーが認知症になったら、どうなる?



では、賃貸不動産オーナーが認知症になった場合、どうなるでしょう。

父・母・息子の3人家族の例を挙げながら、解説していきます。



●今年70歳になる賃貸不動産オーナーの父。先日足を悪くし、車イス生活になった途端、元気がなくなり、たまに物忘れをするようになっていた。

現在、不動産の名義は父のままで、半年後に老朽化が進んだ2階部分を大幅に修繕工事する事が決まり、2ヶ月後に業者と契約予定。

1ヶ月後、父が突然何度も同じことを聞き返すようになり、心配した母が病院に連れて行ったところ、医師に認知症と診断された。



さて、上記例では、1ヶ月後に業者と修繕工事のための契約を控えています。

認知症と診断されてしまった父の代わりに、母や息子が契約する事は出来るでしょうか?

答えは、『契約はおろか、今後この賃貸不動産に関する手続きを何もできなくなってしまった。』です。

不動産所有者が認知症になってしまった=意思表示、判断が出来なくなってしまった場合、その後の契約毎や諸手続きに関して本人の同意が得られない為、全てストップしてしまうのです。

知識がある方の中には、「それなら、成年後見制度があるじゃない。後見申立てをしよう。」とお考えの方もいるでしょう。

確かに、認知症となってしまった本人に代わり、成年後見人が本人を代理して契約毎等を進める事は出来ます。

しかしながら、今回の場合は少し勝手が違います。というのも、成年後見人は、本人の財産を守ることが役目であり、財産の運用や組替えをすることは本来の役目とは違うからです。

高額の医療費を捻出するために賃貸不動産の修繕や売却を認める、といった事は例外的に認められることもありますが、原則としてはこのまま何もできないでしょう。

このように、不動産を売却したり建替えたりすることもできなくなった状態をデットロックと呼んだりします。

 

3.リスク回避の為の家族信託スキーム



それでは、今回のケースで認知症と診断される前に家族信託契約を結んでいた場合はどうなるでしょうか?

※前提として、『認知症となる前』でないと家族信託契約はできません。



委託者兼受益者=父、受託者=息子 という設定で家族信託契約を結びます。

これにより不動産の名義人=息子となりますので、父が途中で認知症となってしまったとしても、息子が全ての契約・諸手続きをすることが出来ます

また、受益者=父ですので、賃貸収入は今まで通り父が得ることが出来ます

(このケースの場合、第二受益者=母、残余財産の帰属権利者=息子とすることで、父からすると、万が一自分に何かあったとしても、残された妻の事も含めて安心して契約を結ぶことが出来るでしょう。)

 

いかがでしたでしょうか。生前対策というと様々な方法がありますが、今回のような認知症対策は、まさに家族信託の代表例と言えるでしょう。

いずれにせよ、認知症と判断され、何も手が打てなくなってしまう前に、生前対策をお考えの方は、是非一度、鴨宮パートナーズまでご相談ください。
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